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合同房能买吗

文章来源:北京好的离婚律师 编辑整理:王小律 更新时间:2017-11-12
合同房能买吗

最近一个朋友看上了一个套二手房,价格、地段、环境、配套等各方面都非常满意,性价比很高,唯一的缺点就是,这个房子是合同房。买二手房的时候,我们经常会遇到这样的房子。那么,你知道什么是合同房吗?合同房能买吗?购买有哪些风险?

一、什么是合同房?

合同房,简单的说,就是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。比如,很多房子早已交房入住,但迟迟拿不到房产证。对于这类没有完成产权过户手续,以双方合同约定房款金额、付款时间、过户时间、过户手续办理等相关内容,并按合同约定内容进行的房屋交易就是俗称的"合同房"交易。

二、合同房能买吗?

拿到房产证的二手房,才能上市交易,这个是基本的条件。没有房产证的房子,是无法办理过户的,而只有过户了,这个房子才能完全属于你。合同房由于没有拿到房产证,卖出的价格比较便宜,这一点吸引了很多的购房者。但购买合同房,存在很多的风险。

1、难以确定卖方是否有权出售该套房屋,在缺乏房产证这一最直观的权属证书的情况下,买房人很难判断卖方是否是该套房屋的所有人,如果卖方无权处理该套房屋,则双方之间的买卖协议可能因此无效。

2、变数较大,在签订买卖合同到取得房产证这一期间,卖方可能会因多种因素而选择解约,比如,房屋价格上涨后卖方反悔,单方面提价,不配合过户。在没有房产证的情况下,买卖双方签订的购房合同,一般不受法律保护。买房人亦无法依据双方间的买卖协议而强制要求卖方履行过户手续,往往最终仅能依据合同追回已付购房款项和违约金。

3、卖方以不正当手段,将房屋以更高价格转卖给第三人,造成两个买家之间房屋权属的争议。

4、因开发商的原因,卖方迟迟不能取得产权证书,造成买房人无法办理过户,也就无法享有对房屋的处分权。

5、无法明确房屋土地性质,土地性质一般为出让土地,当然,也有一些商品房是划拨土地。如果为划拨土地,则根据《城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法》办法,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应按照规定,报有批准权的人民政府审批。按照规划部门出具的规划手续,确定土地用途;依据新的土地用途经市人民政府批准;依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

三、购买建议

如果非买不可,就一定要注意规避风险。

1、一般来讲,合同房交易的前提是先办理两证,然后再进行过户交易,因为从严格意义上来讲,在产权证没有下发前,房屋仍属于开发商,而相关法律是明文禁止两证不全的二手房进行交易的。如果是购房者直接与卖方进行交易,务必要在合同中进行相关的条款约束。

2、一些产权正在办理的合同房,交易时可以办理公证手续以减少纠纷的发生。但已经进行二手交易的案例,一旦出现问题的话,那么买房人将会承担很大的风险。

3、对于合同房交易,如果是买卖双方直接交易的,建议在合同中约定“如果因房屋两证办理不了或逾期办证而导致过户手续无法进行的,则买方可要求终止购房合同”等内容,具体条款还要靠买卖双方友好协商决定。不过为了最大程度的降低购房风险,建议还是通过正规中介进行交易。

4、对于两证没有办理的房子或者产权无法办理的房子,最好了解楼盘产权目前没有取得的原因,是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理,还是暂时没有取得;如果是因为“五证”不全而造成的产权无法办理,那么建议购房者最好不要购买此类房产。

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